Aluguéis por temporada: Receita Federal desmente imposto universal e detalha quem pagará IBS e CBS

Os aluguéis por temporada voltaram ao centro das atenções após rumores de que todos os proprietários passariam a recolher um novo imposto já em 2026. Na noite de quarta-feira, 28 de janeiro de 2026, a Receita Federal divulgou nota oficial desmentindo a informação e esclarecendo que a ampla maioria das pessoas físicas continuará sujeita apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). O órgão explicou ponto a ponto como a legislação complementar que regulamenta a reforma tributária delimita quem, quando e de que forma a locação por até 90 dias será tributada pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Entenda por que os aluguéis por temporada entraram no debate tributário

O cerne da polêmica surgiu da interpretação equivocada de dispositivos incluídos na Lei Complementar 214/2025, texto que institui o modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual no país. Nessa arquitetura, o IBS e a CBS substituirão tributos atuais sobre o consumo, simplificando a cobrança e unificando regras. Ao mesmo tempo, a LC 227/2026 concluiu a regulamentação, detalhando regimes específicos, entre eles o de hospedagem — categoria à qual a locação por temporada pode ser equiparada em situações bem definidas. Foi a generalização dessa equiparação que alimentou a falsa ideia de um “novo imposto para todos”.

Segundo a Receita, a locação de imóveis por até 90 dias só será considerada prestação de serviço de hospedagem quando o locador se enquadrar como contribuinte regular dos novos tributos. Caso não sejam atendidos os critérios cumulativos previstos em lei, a operação continua classificada como rendimento imobiliário comum, tributado exclusivamente pelo IRPF.

O que muda com a Lei Complementar 214/2025

A LC 214/2025 instituiu o IBS e a CBS, tributos de base ampla incidentes sobre bens e serviços. Ao contrário de impostos isolados como ICMS e ISS, o novo sistema adota crédito financeiro integral, reduzindo cumulatividade e possibilitando comparação internacional de alíquotas. Entre as inovações, o texto criou regras para atividades hoje enquadradas como serviços de hospedagem, incluindo hotéis, pousadas e locação por temporada.

Para o fisco, foi necessário estabelecer limites que evitem distorções: proprietários que exploram locação ocasional não podem ser tratados da mesma forma que empresas de hotelaria. Assim, surgiram dois filtros:

• Número de imóveis: o locador precisa ter mais de três unidades alugadas de forma simultânea ou alternada.
• Receita anual: a soma dos aluguéis deve ultrapassar R$ 240 mil anuais, valor que será corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) todos os anos.

Somente quando as duas condições forem satisfeitas a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS/CBS e, consequentemente, deve recolher o tributo nos moldes aplicáveis a hospedagem.

Critérios que definem quando os aluguéis por temporada pagam IBS e CBS

A nota da Receita reforçou que a dupla exigência — mais de três imóveis e receita superior ao teto — foi desenhada justamente para excluir pequenos proprietários da incidência dos novos tributos. A metodologia, detalhada na LC 227/2026, estabelece ainda mecanismos de atenuação para aqueles que superam os limites:

Redução de alíquota: aluguéis residenciais tradicionais contam com abatimento de 70% da alíquota-padrão, resultando, segundo estimativas oficiais, em carga efetiva em torno de 8% além do IR.
Alíquota diferenciada para temporada equiparada à hospedagem: embora o benefício seja menor, o fisco enfatiza que a carga não se aproxima dos níveis divulgados em informações incorretas.
Franquia por imóvel: valores até R$ 600 mensais por unidade são desonerados, diminuindo o peso sobre contratos de menor valor.
Crédito de despesas: custos comprovados com manutenção e reforma podem ser abatidos na apuração, reduzindo a base de cálculo.
Cashback social: inquilinos de baixa renda receberão devolução parcial dos tributos pagos, reforçando a função distributiva prevista na reforma.

Transição escalonada: como o novo sistema avança de 2027 a 2033

Embora a estrutura legal entre em vigor em 2026, a implementação financeira será gradual. O cronograma prevê período de transição que se estende de 2027 a 2033, com alíquotas reduzidas nos primeiros anos e progressão até a carga plena:

2026: início formal do sistema, mas sem cobrança integral; contribuintes começam a se adaptar ao layout de notas e à escrituração.
2027-2029: participação parcial do IBS e da CBS, compensada por descontos de tributos antigos, permitindo ajuste de preços.
2030-2033: elevação escalonada até a alíquota definitiva, quando o modelo antigo será totalmente substituído.

Esse desenho visa impedir choques bruscos nos fluxos de caixa de empresas e pessoas físicas, favorecendo planejamento financeiro. No caso de aluguéis por temporada, a interpretação do fisco é que os efeitos só serão sentidos de forma ampla, se for o caso, a partir do momento em que cada locador ultrapassar os limites legais e somente após a fase de transição.

Impactos práticos para proprietários de aluguéis por temporada e inquilinos

Para o proprietário que mantém até três imóveis ou obtém menos de R$ 240 mil anuais em receitas, nada muda em relação ao panorama atual: os rendimentos continuam sendo declarados no IRPF, sem IBS ou CBS. Já quem administra um portfólio maior, com ganhos superiores ao teto, precisa se preparar para:

• Cadastro como contribuinte: inscrição nos cadastros federal e municipal específicos para o IBS e a CBS.
• Emissão de documentos fiscais eletrônicos: nota fiscal ao inquilino contendo discriminação do tributo, ainda que parte seja devolvida via cashback.
• Apuração e recolhimento periódicos: compensando créditos permitidos por despesas comprovadas.
• Ajuste de preços: avaliação de mercado para precificar a diária sem repassar integralmente o tributo ao consumidor final, especialmente diante da concorrência de pequenas locações isentas.

Para o inquilino, a principal consequência de curto prazo é a transparência: recibos de locação passarão a discriminar o tributo, mesmo que o valor líquido não sofra alteração expressiva nos casos de imóveis mais baratos ou em cidades de menor demanda.

Ajustes posteriores e proteção aos pequenos locadores

A Receita Federal destacou que a LC 227/2026 incluiu salvaguardas adicionais para pessoas físicas. O texto restringiu situações em que o locador é automaticamente classificado como contribuinte, reduziu exigências burocráticas e estabeleceu que o redutor social — mecanismo de devolução para inquilinos de baixa renda — será aplicado mensalmente sem impedir futuros créditos tributários do locador.

Outro aspecto ressaltado na nota oficial é o objetivo macro da reforma tributária: simplificar o sistema, corrigir distorções e diminuir a carga sobre contratos de menor valor. Nesse sentido, a alegação de aumento generalizado de impostos ou repasse automático aos aluguéis não encontra respaldo nas tabelas oficiais nem na legislação aprovada.

Com as informações detalhadas, o fisco busca mitigar incertezas antes de 2027, primeiro ano em que parte da cobrança do IBS e da CBS passa a vigorar na prática. Até lá, proprietários que atuam no mercado de aluguéis por temporada poderão avaliar se atingirão os limites de três imóveis e R$ 240 mil anuais e, se necessário, iniciar os procedimentos de registro para o novo regime.